Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler: der komplette Leitfaden

Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und persönliche Praxiserfahrungen wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: Oktober 2026.

Lohnt sich der Privatverkauf?

Für viele Eigentümer: ja. Der größte Vorteil ist finanziell. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben (§ 656d BGB). Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Als Verkäufer tragen Sie davon häufig 3,57 %. Alles zu Höhe, Aufteilung und Maklerverträgen: Maklerprovision beim Hausverkauf.

Dazu kommt ein zweiter Vorteil, der oft unterschätzt wird: Sie behalten die Kontrolle. Sie entscheiden, wer Ihre Immobilie besichtigt, wem Sie Unterlagen geben und an wen Sie verkaufen. An der rechtlichen Sicherheit ändert sich nichts. Den Kaufvertrag entwirft und beurkundet in jedem Fall ein Notar.

Wichtig ist auch, was ein Makler nicht übernimmt: Ihre Pflichten gegenüber dem Käufer, etwa die Aufklärung über bekannte Mängel, bleiben immer bei Ihnen. Diese Pflichten bleiben auch dann bei Ihnen, wenn ein Makler beteiligt ist.

Wann Sie ohne Makler gut fahren

• Sie haben Zeit, Besichtigungen selbst zu führen – meist an einigen Abenden oder Wochenenden.
• Sie können Anfragen zügig beantworten und Termine koordinieren.
• Die Immobilie ist ein gängiges Objekt: Wohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Einfamilienhaus in normaler Lage.
• Sie sind bereit, sich mit Unterlagen, Preis und Ablauf zu beschäftigen. Dieser Leitfaden hilft Ihnen dabei.

Wann ein Makler sinnvoll sein kann

Bei Konflikten unter Eigentümern, etwa in einer Erbengemeinschaft oder bei einer Trennung, hilft eine neutrale Person. Das kann ein Makler sein, aber auch ein Sachverständiger für die Bewertung oder ein Mediator.

Der Ablauf: vom ersten Gedanken bis zur Übergabe

Die Schritte sind bei jedem Verkauf ähnlich, laufen aber nicht streng nacheinander ab. Vor allem die Unterlagen besorgen Sie parallel: Sie müssen nicht warten, bis jedes Dokument vorliegt, bevor Ihr Inserat online geht. Für das Inserat brauchen Sie vor allem gute Fotos und möglichst einen Grundriss. Liegt der Energieausweis schon vor, gehören seine Pflichtangaben ins Inserat. Spätestens bei der ersten Besichtigung muss er vorliegen. Die Zeiten sind grobe Erfahrungswerte. Oft geht es deutlich schneller.

1. 1
   Sobald die Verkaufsidee steht

   Unterlagen zusammenstellen

   Vorhandenes auf Aktualität prüfen, Fehlendes anfordern. Läuft parallel weiter.

2. 2
   ca. 1 Woche

   Preis festlegen

   Vergleichspreise, Bodenrichtwert und Bewertung prüfen. Evorimo zeigt Ihnen eine Preisspanne für Ihre Immobilie.

3. 3
   1–2 Wochen

   Fotos und Exposé

   Aufräumen, bei Tageslicht fotografieren, Texte und Grundriss.

4. 4
   1 Tag

   Inserat online

   Auf den großen Portalen. Liegt der Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben ins Inserat.

5. 5
   wenige Wochen bis Monate

   Anfragen und Besichtigungen

   Einzeltermine, ernsthafte Interessenten auswählen.

6. 6
   nach den Besichtigungen

   Käufer prüfen und einigen

   Finanzierungsbestätigung, Preis, Übergabetermin. Weitere Interessenten informiert halten.

7. 7
   wenige Tage bis 4 Wochen

   Notartermin

   Entwurf prüfen, Fragen klären, beurkunden.

8. 8
   meist 4–10 Wochen

   Zahlung

   Vormerkung, Löschung der Grundschuld, Fälligkeitsmitteilung, Zahlungseingang.

9. 9
   nach Zahlungseingang

   Übergabe

   Schlüssel, Zählerstände, Protokoll – geschafft.

Ihr persönlicher Verkaufsfahrplan

Geben Sie ein, wann Sie starten möchten. Der Fahrplan zeigt Ihnen, was wann ansteht – mit Richtwerten, die Sie zum Ausdrucken oder Speichern als PDF nutzen können.

Unterlagen zusammenstellen

Kümmern Sie sich um die Unterlagen, sobald Sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken. Vieles haben Sie vielleicht schon. Prüfen Sie dann, ob es vollständig und aktuell ist, zum Beispiel ob der Energieausweis noch gültig ist, und fordern Sie nur an, was fehlt. Sie sind aber kein Grund, mit dem Inserat zu warten: Vieles können Sie auch noch besorgen, während die Vermarktung läuft. Wichtig ist, dass alles da ist, wenn ein Käufer es für seine Bank braucht. Fehlende Papiere gehören zu den häufigsten Gründen, warum sich ein Verkauf verzögert.

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Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Bei einer Wohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Fragen Sie früh bei der Hausverwaltung an. Je nach Verwaltung dauert es zwei bis acht Wochen, bis alles vollständig vorliegt. Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vor (§ 12 WEG), kommen dafür noch einmal einige Wochen hinzu. Alle Besonderheiten beim Wohnungsverkauf: Eigentumswohnung verkaufen.

Zum Abhaken gibt es die Unterlagen-Checkliste als PDF und das Musterschreiben an die Hausverwaltung. Ausführliche Erklärungen finden Sie in unserer Checkliste Haus und der Checkliste Wohnung.

Energieausweis: Rechtslage 2026

Beim Verkauf brauchen Sie in der Regel einen gültigen Energieausweis. Das Wichtigste auf einen Blick:

Vorlegen, übergeben, im Inserat angeben

Sie müssen Kaufinteressenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Liegt der Ausweis schon vor, wenn Sie das Inserat veröffentlichen, gehören bestimmte Kennwerte ins Inserat: die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung oder fehlen die Pflichtangaben, droht ein Bußgeld. Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude.

Noch keinen gültigen Ausweis? Sie können ihn online bestellen.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Das hängt vor allem von Baujahr, Größe und Sanierungsstand ab. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die den Wärmeschutz von damals nicht nachträglich erreichen, ist ein Bedarfsausweis nötig. In vielen anderen Fällen haben Sie die Wahl. Der Verbrauchsausweis ist meist günstiger.

Was sich 2027 ändert

Das Gebäudeenergierecht wurde 2026 neu gefasst: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 verkündet und hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die neuen Vorgaben für Energieausweise gelten ab dem 1. Januar 2027. Nach derzeitigem Stand werden neu ausgestellte Ausweise dann digital erstellt und enthalten zusätzliche Angaben. Bis Ende 2026 gelten für Energieausweise die bisherigen Regeln. In Immobilienanzeigen ist dann zusätzlich das Ausstellungsdatum anzugeben. Ein bereits ausgestellter Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig.

Den richtigen Preis finden

Der Angebotspreis entscheidet über Ihren Verkauf. Er muss sich am Markt orientieren, nicht am Wunschpreis oder an dem, was Sie selbst einmal bezahlt oder investiert haben.

Diese Quellen helfen Ihnen

• Tatsächliche Kaufpreise aus den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse. Sie zeigen, zu welchen Preisen wirklich verkauft wurde – im Gegensatz zu Angebotspreisen auf Portalen.
• Bodenrichtwert: der durchschnittliche Wert des Grundstücks je Quadratmeter, frei abrufbar über das Portal BORIS Ihres Bundeslandes. Für Häuser ein wichtiger Baustein.
• Vergleichsobjekte auf den Portalen: hilfreich, um die Konkurrenz zu sehen. Beachten Sie aber, dass Angebotspreise über den späteren Kaufpreisen liegen.
• Online-Bewertung: eine schnelle Orientierungsspanne. Bei Evorimo erhalten Sie sie automatisch nach dem Anlegen Ihrer Immobilie.
• Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen: sinnvoll bei ungewöhnlichen Objekten, Erbschaften oder Streit unter Eigentümern. Es kostet je nach Umfang meist mehrere tausend Euro.

Wie viel Verhandlungsspielraum?

Planen Sie Spielraum ein, aber bleiben Sie realistisch. Wie groß er im Schnitt ist, zeigt eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter: Bei Eigentumswohnungen lag der tatsächliche Kaufpreis im Dezember 2025 bundesweit im Durchschnitt 5,8 % unter dem Angebotspreis. Die Unterschiede zwischen den Städten sind groß: in Köln 9,2 %, in München 5,9 %, in Leipzig praktisch 0 %.

Und wenn sich nichts tut?

Kommen kaum Anfragen, liegt es fast immer an Preis oder Präsentation. Prüfen Sie zuerst Fotos und Texte. Bleibt es ruhig, ist der Preis die wichtigste Stellschraube.

Inserat und Vermarktung

Käufer suchen auf den großen Immobilienportalen. Dort entscheidet sich in Sekunden, ob jemand Ihr Inserat öffnet. Drei Dinge zählen dabei am meisten.

1. Fotos

Aufgeräumte, helle Räume, fotografiert bei Tageslicht und im Querformat. Persönliche Gegenstände, Wäsche und Kabel gehören aus dem Bild. Das erste Foto ist das wichtigste: meist die Außenansicht oder der schönste Raum. Ein Grundriss sollte möglichst dabei sein.

2. Titel und Beschreibung

Der Titel nennt die wichtigsten Fakten: Objektart, Zimmer, Besonderheit, Lage. Die Beschreibung erklärt Objekt, Ausstattung und Lage ehrlich und konkret. Übertreibungen fallen bei der Besichtigung auf und kosten Vertrauen. Liegt der Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben ins Inserat.

3. Reichweite

Je mehr passende Käufer Ihr Inserat sehen, desto besser. Viele Interessenten suchen nur auf einem Portal. Wer auf mehreren großen Portalen gleichzeitig inseriert, erreicht deshalb mehr Menschen. Mit Evorimo erfassen Sie Ihre Immobilie einmal und veröffentlichen sie je nach Paket auf einem oder mehreren großen Portalen, dazu im Partnernetzwerk von Immowelt und auf einer eigenen Objektseite bei Evorimo. Alle Anfragen landen gebündelt in einem Postfach. Welche Portale in welchem Paket enthalten sind, sehen Sie in der Leistungsbeschreibung.

Anfragen sortieren

Beantworten Sie Anfragen zügig, am besten noch am selben Tag. Ernsthafte Interessenten erkennen Sie an konkreten Fragen zu Unterlagen, Kosten und Einzugstermin – und daran, dass ihre Finanzierung geklärt ist oder gerade geklärt wird. Bei Evorimo können Sie neue Interessenten automatisch nach Finanzierung, Budget und Kaufzeitpunkt fragen und sehen das Ergebnis als Ampel.

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Rechnen Sie damit, dass sich nicht alle zurückmelden. Interessenten tauchen manchmal einfach ab. Das sollten Sie nicht überbewerten: Vielen ist es unangenehm, abzusagen, und sie gehen dem lieber aus dem Weg.

Besichtigungen

Bieten Sie Einzeltermine an und planen Sie die Dauer nach der Größe des Objekts. Für eine Wohnung reichen oft 30 bis 45 Minuten, bei einem Haus wird es schnell eine Stunde. Sammeltermine sparen Zeit, lassen aber wenig Raum für Fragen und persönliche Gespräche.

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So bereiten Sie sich vor

• Bei Tageslicht besichtigen, alle Räume aufgeräumt und gelüftet, Licht an.
• Energieausweis, Grundriss und eine Kostenübersicht bereithalten.
• Eine feste Reihenfolge durch die Räume überlegen, im schönsten Raum beginnen und enden.
• Name und Telefonnummer der Interessenten vorab notieren, Wertsachen und persönliche Unterlagen wegräumen.
• Bei vermieteten Objekten den Termin rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen.

Was Sie sagen sollten – und was nicht

Bleiben Sie ehrlich. Alle Angaben, die Sie machen, müssen stimmen. Bekannte Mängel, die für einen Käufer wichtig sind und die er nicht ohne Weiteres selbst sehen kann, müssen Sie offenlegen – zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, fehlende Genehmigungen oder Altlasten. Wenn Sie etwas nicht wissen, sagen Sie das. Behaupten Sie nichts „ins Blaue hinein". Über den Preis verhandeln Sie besser nicht während der Besichtigung, sondern danach.

Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Protokolle geben Sie erst an ernsthafte Interessenten weiter, am besten über einen geschützten Link statt als E-Mail-Anhang.

Unsere Besichtigungs-Checkliste und die Fragen an Kaufinteressenten helfen Ihnen dabei.

Was Käufer fragen – und was Sie antworten

Diese Fragen kommen bei fast jeder Besichtigung. Wer vorbereitet ist, wirkt souverän und schafft Vertrauen. Die Antworten sind Anregungen aus der Praxis. Maßgeblich ist immer, was für Ihre Immobilie tatsächlich zutrifft.

Käufer prüfen und verhandeln

Die Finanzierung prüfen

Die wichtigste Frage an jeden Interessenten: Steht die Finanzierung? Am besten sind Käufer mit einer objektbezogenen Finanzierungsbestätigung ihrer Bank, also einem Schreiben, das sich auf genau Ihre Immobilie und den Kaufpreis bezieht. Ein allgemeines Finanzierungszertifikat beruht dagegen oft nur auf den Angaben des Käufers. Geben Sie Interessenten aber auch etwas Zeit: Viele klären die Finanzierung erst, wenn sie eine passende Immobilie gefunden haben.

Fragen Sie außerdem nach der Motivation: Warum suchen sie, bis wann möchten sie einziehen, haben sie schon andere Objekte angesehen? Die Antworten zeigen Ihnen, wie ernst es jemandem ist.

Souverän verhandeln

• Legen Sie vorher Ihren Zielpreis und Ihre Schmerzgrenze fest.
• Senken Sie den Preis nie leichtfertig. Wenn Sie entgegenkommen, dann gegen etwas: einen schnellen Notartermin, einen Übergabezeitpunkt, der Ihnen passt, oder eine sichere Finanzierung.
• Fragen Sie bei niedrigen Angeboten zurück, wie der Interessent auf den Betrag kommt.
• Argumentieren Sie mit Fakten: Vergleichspreise, Modernisierungen, Zustand, laufende Kosten.
• Bringt ein Käufer eine Mängelliste mit, zeigen Sie, was im Preis bereits berücksichtigt ist.
• Zugeständnisse bei Nebensachen wie Küche oder Inventar sind oft günstiger als beim Kaufpreis.

Textvorlagen für Ihre Nachrichten

Diese Texte haben sich in der Praxis bewährt. Es sind unverbindliche Muster ohne Gewähr: Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an und prüfen Sie jeden Text vor dem Versand auf Ihren Fall.

Guten Tag [Frau/Herr Name],

vielen Dank für Ihr Interesse an [der Wohnung/dem Haus] in [Ort]. Gern zeige ich Ihnen die Immobilie persönlich.

Damit sich der Termin für Sie lohnt, vorab drei kurze Fragen:
– Ist Ihre Finanzierung bereits geklärt?
– Bis wann möchten Sie kaufen?
– Müssen Sie vorher eine eigene Immobilie verkaufen?

Folgende Termine kann ich Ihnen anbieten: [Termin 1] oder [Termin 2]. Energieausweis und Grundriss habe ich bei der Besichtigung dabei.

Freundliche Grüße
[Ihr Name]
[Telefon]

Guten Tag [Frau/Herr Name],

vielen Dank, dass Sie sich die Immobilie angesehen haben. Haben Sie noch Fragen oder brauchen Sie weitere Unterlagen für Ihre Bank? Ich schicke Ihnen gern alles zu.

Ich würde mich freuen, bis [Datum] von Ihnen zu hören, wie Sie sich entschieden haben.

Freundliche Grüße
[Ihr Name]

Guten Tag [Frau/Herr Name],

vielen Dank für Ihr Angebot über [Betrag] €. Ich habe es mir in Ruhe angesehen.

Der Angebotspreis beruht auf vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung und auf dem Zustand der Immobilie, unter anderem [Modernisierung, Besonderheit]. Ihrem Angebot kann ich deshalb so nicht zustimmen.

Wenn Sie mir sagen, wie Sie auf den Betrag kommen, schaue ich mir das gern an. Gesprächsbereit bin ich vor allem, wenn eine bestätigte Finanzierung und ein zeitnaher Notartermin möglich sind.

Freundliche Grüße
[Ihr Name]

Guten Tag [Frau/Herr Name],

vielen Dank für Ihr Interesse. Ich möchte Sie offen informieren: Ich bin derzeit mit einem Interessenten im Gespräch, entschieden ist aber noch nichts.

Wenn Sie einverstanden sind, melde ich mich bei Ihnen, sobald es Neuigkeiten gibt.

Freundliche Grüße
[Ihr Name]

Guten Tag [Frau/Herr Name],

vielen Dank für Ihr Interesse und die Zeit, die Sie sich genommen haben. Ich habe mich inzwischen für einen anderen Käufer entschieden.

Sollte sich daran bis zum Notartermin etwas ändern, darf ich mich dann noch einmal bei Ihnen melden?

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrer Suche.

Freundliche Grüße
[Ihr Name]

Reservierung und Zusagen

Eine mündliche Zusage oder eine Reservierungsvereinbarung ohne Notar bindet rechtlich kaum. Eine Reservierungsgebühr ist in vielen Fällen unwirksam. Verbindlich wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung. Wie oft Käufe noch scheitern, etwa an der Finanzierung, hängt stark von Zinsniveau und Marktlage ab. Verlässliche aktuelle Zahlen dazu gibt es nicht. Ein geplatzter Kauf ist nicht die Regel, kommt aber auch kurz vor dem Notartermin vor. Eine Reservierungsgebühr in vorformulierten Maklerbedingungen hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22).

Notar und Kaufvertrag

Den Notar beauftragt in der Regel der Käufer, weil er auch den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten trägt. Sie als Verkäufer liefern die Daten für den Vertragsentwurf. Kosten, Grunderwerbsteuer je Bundesland und den Ablauf im Detail erklärt unser Artikel Notarkosten und Ablauf beim Notar.

Was der Notar von Ihnen braucht

• Personalien und Steuer-Identifikationsnummer aller Verkäufer
• Grundbuchdaten (den Grundbuchinhalt prüft der Notar selbst)
• Name der Bank und Darlehensnummer, falls eine Grundschuld eingetragen ist
• Kaufpreis, gewünschter Übergabetermin und mitverkauftes Inventar
• Bei Wohnungen: Kontaktdaten der Hausverwaltung

Der Vertragsentwurf

Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und klären Sie Fragen vorab mit dem Notar. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Verkauf von privat an privat gilt diese Frist nicht zwingend. Planen Sie die Zeit trotzdem ein.

Üblich ist ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel („gekauft wie gesehen"). Er gilt aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Nehmen Sie bekannte Mängel deshalb ausdrücklich in den Vertrag auf. Das schützt vor allem Sie selbst.

Nach der Beurkundung

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt im Grundbuch eine Vormerkung für den Käufer eintragen. Sie sichert ihn ab, bevor er zahlt.
2. Vorkaufsrecht der Gemeinde: Bei Grundstücken und Häusern holt der Notar eine Erklärung der Gemeinde ein, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Beim Verkauf von Wohnungseigentum besteht dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
3. Lastenfreistellung: Ist eine Grundschuld eingetragen, fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an.
4. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Das dauert meist zwei bis acht Wochen nach dem Termin.
5. Zahlung: Der Käufer zahlt innerhalb der vereinbarten Frist, oft zwei Wochen. Barzahlung ist bei Immobilien seit dem 1. April 2023 nicht mehr erlaubt.
6. Umschreibung: Sobald Sie den Zahlungseingang bestätigt haben und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer.

Kredit ablösen

Läuft noch ein Darlehen auf die Immobilie, wird es meist aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar regelt das im Vertrag: Der Käufer zahlt den Teil, den die Bank zur Ablösung braucht, direkt an Ihre Bank. Den Rest erhalten Sie.

Lösen Sie ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung haben Sie beim Verkauf (§ 490 Abs. 2 BGB). Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit festem Zins mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Lassen Sie sich die Höhe frühzeitig von Ihrer Bank berechnen und die Berechnung prüfen, etwa von einer Verbraucherzentrale. Manchmal lässt die Bank mit sich reden, oder ein Pfandtausch auf eine neue Immobilie ist möglich.

Übergabe

Den Schlüssel übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist. Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben. Unser Übergabeprotokoll als PDF enthält alle Punkte:

• Datum, Anwesende, Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Heizöl
• Zustand der Räume, mitübergebene Gegenstände und Unterlagen

Melden Sie danach Strom, Gas und Wasser ab oder um und informieren Sie Ihre Gebäudeversicherung. Die Grundsteuer zahlt für das laufende Jahr, wer am 1. Januar Eigentümer war. Wie Sie und der Käufer das untereinander aufteilen, regelt der Kaufvertrag.

Kosten und Steuern

Beim Privatverkauf sind Ihre Kosten überschaubar. Den größten Teil der Nebenkosten trägt üblicherweise der Käufer. Eine ausführliche Übersicht finden Sie unter Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer.

Spekulationssteuer

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung. Davon gibt es eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt – oder durchgehend seit dem Kauf –, ist der Gewinn steuerfrei. Volle Kalenderjahre sind dafür nicht nötig: Es reicht eine zusammenhängende Eigennutzung, die ins Verkaufsjahr und ins zweite Jahr davor hineinreicht. Als eigene Nutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld bekommen, nicht aber an Eltern oder andere Angehörige. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien läuft die Frist ab dem Kauf durch die vorherige Eigentümerin oder den vorherigen Eigentümer weiter. Mehr dazu, mit Rechner: Spekulationssteuer bei Immobilien. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft oder baut und wieder verkauft, kann außerdem als gewerblicher Grundstückshändler gelten (BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Lassen Sie sich in solchen Fällen steuerlich beraten.

Netto-Erlös-Rechner

Was bleibt Ihnen vom Verkauf? Tragen Sie Ihre Werte ein. Der Rechner zieht die typischen Verkäuferkosten ab und zeigt, was ein Makler Sie zusätzlich kosten würde. Steuern berücksichtigt er nicht.

Vorlagen zum Herunterladen

Alle Vorlagen sind kostenlos, ohne Anmeldung und ohne Angabe Ihrer E-Mail-Adresse. Es sind unverbindliche Muster zur Orientierung, ohne Gewähr für Vollständigkeit und Eignung im Einzelfall. Prüfen und ergänzen Sie sie vor der Verwendung. Sie ersetzen keine Rechtsberatung und keinen notariellen Vertrag.

Rechenbeispiel von Anfang bis Ende

Ein vereinfachtes, fiktives Beispiel: eine selbst bewohnte Drei-Zimmer-Wohnung, Angebotspreis 395.000 €, Restschuld 120.000 €, Zinsbindung bereits abgelaufen. Jeder Verkauf verläuft anders. Manche Käufer vereinbaren schon wenige Tage nach der Besichtigung einen Notartermin, andere brauchen Wochen für ihre Finanzierung.

• Start: Unterlagen bei Grundbuchamt und Hausverwaltung anfordern, Energieausweis prüfen, Fotos machen, Preis mit Vergleichsdaten festlegen.
• Nach etwa zwei Wochen: Das Inserat geht online. Die Protokolle der Verwaltung fehlen noch und kommen später nach. In den ersten Tagen gehen die meisten Anfragen ein.
• In den folgenden Wochen: mehrere Einzeltermine. Zwei Interessenten haben eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank.
• Einigung: 385.000 € mit Übergabe in drei Monaten. Die zweite Interessentin bleibt informiert, bis das Geld da ist.
• Notar: Vertragsentwurf, Rückfragen, Beurkundung – je nach Notar und Käufer innerhalb weniger Tage oder einiger Wochen.
• Nach dem Termin: Vormerkung, Löschungsbewilligung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung. Die Bank erhält 120.000 € direkt.
• Zum Schluss: Übergabe mit Protokoll.

Die Spekulationssteuer fällt hier nicht an, weil die Wohnung selbst bewohnt war.

Sonderfälle

Vermietete Immobilie

Ein bestehender Mietvertrag geht mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch automatisch auf ihn über („Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB), ebenso die Mietkaution (§ 566a BGB). Käufer sind meist Kapitalanleger, die vor allem auf Miete, Rendite und Zustand achten. Stimmen Sie Besichtigungen frühzeitig mit dem Mieter ab. Wurde eine Mietwohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Geerbte Immobilie

Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Klären Sie früh, wer die Kommunikation übernimmt, und weisen Sie die Erbfolge nach, etwa mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Die Erben müssen vor dem Verkauf nicht unbedingt selbst ins Grundbuch eingetragen werden (§ 40 GBO). Wer sich eintragen lässt, zahlt beim Grundbuchamt keine Gebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Achtung bei der Erbschaftsteuer: Wurde ein Familienheim steuerfrei geerbt, entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, etwa weil Sie es verkaufen. Mehr dazu: Geerbtes Haus verkaufen.

Verkauf bei Trennung

Bei einer Trennung ist ein gemeinsamer, realistischer Preis oft die größte Hürde. Eine unabhängige Bewertung schafft eine Grundlage, auf die sich beide einigen können. Beide Eigentümer müssen den Vertrag unterschreiben. Achtung bei der Steuer: Wer ausgezogen ist, nutzt die Immobilie steuerlich nicht mehr selbst. Ein Verkauf oder die Übertragung des Anteils an den früheren Partner innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann deshalb steuerpflichtig sein (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21). Lassen Sie das vorher steuerlich prüfen.

Wohnrecht oder Nießbrauch

Ist im Grundbuch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingetragen, bleibt es beim Verkauf bestehen, sofern der Berechtigte nicht auf sein Recht verzichtet. Das beeinflusst den Preis und den Kreis der Käufer erheblich. Lassen Sie sich vor dem Verkauf beraten.

Die häufigsten Fehler

1. Zu hoher Angebotspreis. Das Inserat bleibt liegen, und viele kleine Preissenkungen schwächen Ihre Position.
2. Unterlagen erst spät besorgen. Käufer und Banken warten, die Finanzierung verzögert sich.
3. Schwache Fotos und ein lückenhaftes Exposé. Ihr Inserat geht in der Masse unter.
4. Finanzierung des Käufers nicht prüfen. Dann kann der Kauf noch kurz vor dem Notartermin platzen.
5. Zu früh anderen Interessenten absagen. Wenn der erste Käufer abspringt, fangen Sie von vorne an.
6. Die Vermarktung beenden, bevor das Geld da ist. Erst der Zahlungseingang zählt.
7. Den Preis vorschnell senken. Bleiben Sie bei Ihrem Preis, solange er gut begründet ist. Kommen Sie Käufern nur entgegen, wenn Sie dafür etwas Konkretes bekommen, zum Beispiel einen schnellen Notartermin oder eine sichere Finanzierung.
8. Mängel verschweigen. Das ist das größte Risiko: Bei Arglist schützt Sie auch der Gewährleistungsausschluss nicht.

So unterstützt Sie Evorimo

Evorimo ist die Plattform für den privaten Verkauf. Sie inserieren Ihre Immobilie in wenigen Minuten, veröffentlichen sie je nach Paket auf den großen Portalen und verwalten alle Anfragen an einem Ort. Interessenten buchen Besichtigungstermine selbst, Unterlagen teilen Sie per geschütztem Link, und der Verkaufs-Leitfaden im Dashboard zeigt Ihnen jederzeit den nächsten Schritt bis zum Notartermin. Sie können Evorimo 7 Tage kostenlos testen, 10 Anfragen sind im Test inklusive. Wie sich Evorimo von anderen Anbietern unterscheidet, zeigt unser Anbietervergleich.

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Fachbegriffe kurz erklärt

Auflassung

Die notariell beurkundete Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll. Sie ist meist Teil des Kaufvertrags.

Auflassungsvormerkung

Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, bevor er zahlt.

Baulast

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers, etwa ein Wegerecht für Nachbarn. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch. In Bayern gibt es keine Baulasten.

Beschluss-Sammlung

Verzeichnis aller Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft, das die Verwaltung führen muss.

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Wert je Quadratmeter Grundstück in einer Lage, ermittelt vom Gutachterausschuss.

Energieausweis

Dokument über den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes. Beim Verkauf in der Regel Pflicht.

Erhaltungsrücklage

Gemeinsames Geld der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen und Instandhaltung. Früher Instandhaltungsrücklage genannt.

Fälligkeitsmitteilung

Schreiben des Notars an den Käufer, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis gezahlt werden muss.

Finanzierungsbestätigung

Schreiben der Bank, dass sie den Kauf eines bestimmten Objekts finanziert. Aussagekräftiger als ein allgemeines Finanzierungszertifikat.

Flurkarte

Amtliche Karte der Grundstücke mit Grenzen und Gebäuden, erhältlich beim Vermessungs- oder Katasteramt.

Gemeinschaftseigentum

Bei Wohnungseigentum alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört, etwa Dach, Fassade und Treppenhaus.

Grundbuch

Öffentliches Register beim Amtsgericht, in dem Eigentümer, Rechte und Belastungen eines Grundstücks eingetragen sind.

Grunderwerbsteuer

Steuer beim Kauf einer Immobilie, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Sie zahlt üblicherweise der Käufer.

Grundschuld

Sicherheit für ein Darlehen, eingetragen im Grundbuch. Beim Verkauf wird sie meist gelöscht.

Hausgeld

Monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen, etwa für Betriebskosten, Verwaltung und Rücklage.

Lastenfreistellung

Löschung von Belastungen wie einer Grundschuld, damit der Käufer die Immobilie unbelastet erhält.

Löschungsbewilligung

Erklärung der Bank, dass eine Grundschuld gelöscht werden darf.

Nießbrauch

Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge zu behalten, etwa Mieten. Es bleibt beim Verkauf bestehen, wenn nicht verzichtet wird.

Notaranderkonto

Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Fällen abgewickelt wird. Üblich ist heute die direkte Zahlung.

Sondereigentum

Bei Wohnungseigentum der Teil, der einem Eigentümer allein gehört, vor allem die Wohnung selbst.

Sonderumlage

Zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft für eine bestimmte Maßnahme beschließt.

Spekulationsfrist

Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Danach ist der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei.

Teilungserklärung

Urkunde, die ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt und festlegt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie wird der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen.

Verkehrswert

Der Preis, der zum Stichtag am Markt zu erzielen wäre. Ihn ermittelt ein Sachverständiger im Gutachten.

Verwalterzustimmung

Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht (§ 12 WEG).

Vorfälligkeitsentschädigung

Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird.

Vorkaufsrecht

Recht, in einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen einzutreten. Es kann etwa der Gemeinde oder einem Mieter zustehen.

Wohnrecht

Recht einer Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen. Es bleibt beim Verkauf bestehen, wenn nicht verzichtet wird.

Quellen

• § 656c BGB – Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
• § 444 BGB – Haftungsausschluss
• § 490 BGB und § 489 BGB – Kündigung von Darlehen
• § 566 BGB und § 577 BGB – Mietverhältnis beim Verkauf
• § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21 – Verkauf nach trennungsbedingtem Auszug
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 – Reservierungsgebühr in Makler-AGB unwirksam
• § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 17 BeurkG – Prüfungs- und Belehrungspflichten
• § 24 BauGB – Vorkaufsrecht der Gemeinde
• ImmoScout24 / Sprengnetter: Verhandlungsspielraum, Februar 2026
• Landesnotarkammer Bayern: Informationsbroschüre Immobilien