- Die großen Nebenkosten – Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer – trägt üblicherweise der Käufer.
- Als Verkäufer zahlen Sie vor allem Energieausweis, Unterlagen, Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Der größte Posten ist oft die Maklerprovision: häufig 3,57 % des Kaufpreises. Beim Privatverkauf entfällt sie.
- Spekulationssteuer fällt nur an, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und die Immobilie weder seit dem Kauf durchgehend noch im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Kosten für Verkäufer im Überblick
| Kostenpunkt | Wann? | Größenordnung |
|---|---|---|
| Energieausweis | Fast immer, wenn kein gültiger vorliegt | Verbrauchsausweis online häufig ab etwa 50 bis 100 € (Marktpreise), Bedarfsausweis meist deutlich mehr |
| Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen | Bei der Vorbereitung | Grundbuchausdruck 10 €, amtlich 20 €; Flurkarte und Kopien aus der Bauakte je nach Land und Amt |
| Unterlagen der Hausverwaltung | Bei Eigentumswohnungen | Teils kostenlos, teils nach Verwaltervertrag |
| Löschung der Grundschuld | Wenn eine Grundschuld eingetragen ist | Abhängig vom Betrag, bei 100.000 € Grundschuld grob 200–350 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Wenn Sie ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig ablösen | Individuell, von der Bank berechnet – oft der größte Posten nach dem Makler |
| Maklerprovision | Nur mit Maklervertrag | Häufig 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. |
| Inserat, Fotos, Exposé | Beim Privatverkauf | Je nach Anbieter und Aufwand |
| Wertgutachten | Optional, etwa bei Erbengemeinschaft oder Trennung | Von einigen hundert Euro für eine Kurzbewertung bis zu mehreren tausend Euro für ein Verkehrswertgutachten |
| Verwalterzustimmung | Bei Wohnungen, wenn in der Teilungserklärung vorgesehen | Beglaubigung nach Notarkosten, ggf. Verwaltergebühr |
| Spekulationssteuer | Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne ausreichende Eigennutzung (siehe Spekulationssteuer) | Persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn |
| Laufende Kosten bis zur Übergabe | Immer | Grundsteuer, Versicherung, Energie, Hausgeld |
| Räumung, Reinigung, kleine Reparaturen | Je nach Zustand | Je nach Aufwand |
Alle Beträge sind Orientierungswerte ohne Gewähr. Prüfen Sie aktuelle Preise bei den jeweiligen Stellen und Anbietern.
Diese Kosten trägt der Käufer
- Notar und Grundbuch für Kaufvertrag, Vormerkung und Eigentumsumschreibung (§ 448 Abs. 2 BGB): grob 1 % des Kaufpreises, mit Grundschuld für die Finanzierung je nach deren Höhe rund 1,3 bis 2 %.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland. Achtung: Gegenüber dem Finanzamt haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung aber erst, wenn die Steuer bezahlt ist.
- Seinen Anteil an der Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist.
- Finanzierungskosten, etwa für die Grundschuld seiner Bank.
Die Details zu Notar und Ablauf: Notarkosten beim Hausverkauf.
Kredit ablösen: Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung
Die meisten Käufer bestehen auf einer lastenfreien Übertragung. Ihre Bank erhält deshalb aus dem Kaufpreis den Ablösebetrag und bewilligt die Löschung der Grundschuld. Die Kosten für die Löschung tragen in der Regel Sie.
Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Sie gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann erheblich sein. Diese Punkte sollten Sie kennen:
- Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde die Zinsbindung später neu vereinbart, zählt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
- Enthält der Darlehensvertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, kann bei Verbraucherdarlehen der Anspruch entfallen (§ 502 Abs. 2 BGB). Eine Prüfung durch eine Verbraucherzentrale kann sich lohnen.
- Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Höhe und nach Alternativen, etwa einer Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie.
Steuern für Verkäufer
Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder haben Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, fallen beim Verkauf in der Regel keine Einkommensteuern an. Andernfalls ist der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Dann mindern die Verkaufskosten, zum Beispiel Makler, Inserat und Energieausweis, den steuerpflichtigen Gewinn. Ausführlich mit Rechner: Spekulationssteuer bei Immobilien.
Grundsteuer: Im Jahr des Verkaufs bleiben Sie gegenüber der Gemeinde Schuldner der Grundsteuer. Der Kaufvertrag regelt, dass der Käufer Ihnen den Anteil ab Besitzübergang erstattet.
Beispielrechnung
Ein vereinfachtes, fiktives Beispiel: Haus, Kaufpreis 400.000 €, selbst bewohnt, Restschuld 120.000 €, Zinsbindung bereits abgelaufen, daher keine Vorfälligkeitsentschädigung.
| Posten | Ohne Makler | Mit Makler (3,57 %) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Ablösung Darlehen | −120.000 € | −120.000 € |
| Löschung Grundschuld (angenommen) | −250 € | −250 € |
| Energieausweis, Unterlagen, Fotos (angenommen) | −400 € | −400 € |
| Inserat und Vermarktung (angenommen) | −500 € | – |
| Maklerprovision | – | −14.280 € |
| Auszahlung an Sie | 278.850 € | 265.070 € |
Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen Sie im Netto-Erlös-Rechner unseres Leitfadens.
So halten Sie die Kosten niedrig
- Ohne Makler verkaufen: Das spart den größten Einzelposten. Wie es geht, zeigt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler.
- Zinsbindung prüfen: Liegt das Ende der Zinsbindung oder die 10-Jahres-Grenze nah, kann ein späterer Ablösetermin die Vorfälligkeitsentschädigung senken oder vermeiden.
- Spekulationsfrist beachten: Bei vermieteten Objekten kann ein etwas späterer Notartermin Steuern sparen.
- Nicht teuer renovieren: Größere Renovierungen vor dem Verkauf holen Sie oft nicht über den Preis zurück. Aufräumen, Reinigen und kleine Reparaturen lohnen sich dagegen fast immer.
Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Quellen
- § 448 BGB – Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht
- § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
- § 13 GrEStG – Steuerschuldner
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
- GNotKG, Kostenverzeichnis (u. a. Nr. 17000 ff. Grundbuchausdrucke)