- Käufer einer Eigentumswohnung kaufen auch einen Anteil an der Eigentümergemeinschaft. Deren Unterlagen sind für die Kaufentscheidung oft so wichtig wie die Wohnung selbst.
- Fordern Sie Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht früh bei der Hausverwaltung an.
- Sieht die Teilungserklärung es vor, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters (§ 12 WEG).
- Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft. Ihr Anteil daran geht mit der Wohnung auf den Käufer über und wird nicht ausgezahlt.
- Bei Eigentumswohnungen hat die Gemeinde nach dem Baugesetzbuch kein Vorkaufsrecht. Mieter können aber ein Vorkaufsrecht haben, wenn die Wohnung nach ihrem Einzug umgewandelt wurde.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Was beim Wohnungsverkauf anders ist
Mit der Eigentumswohnung verkaufen Sie Ihr Sondereigentum an der Wohnung und Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Grundstück. Käufer prüfen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch den Zustand des Hauses, die Finanzen der Gemeinschaft und anstehende Beschlüsse. Eine gut geführte Gemeinschaft mit ausreichender Rücklage ist ein echtes Verkaufsargument.
Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
| Unterlage | Woher? | Warum wichtig? |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan | Hausverwaltung oder Grundbuchamt | Regelt, was zu Ihrer Wohnung gehört, etwa Keller, Stellplatz oder Sondernutzungsrechte, und wie Kosten verteilt werden |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblich: letzte drei Jahre | Hausverwaltung | Zeigen Konflikte, geplante Sanierungen und Sonderumlagen |
| Beschluss-Sammlung | Hausverwaltung | Verzeichnis aller Beschlüsse, das der Verwalter führen muss (§ 24 Abs. 7 WEG) |
| Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnungen | Hausverwaltung | Zeigen Hausgeld und laufende Kosten |
| Vermögensbericht | Hausverwaltung | Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG) |
| Bestätigung über aktuelles Hausgeld, Rückstände und beschlossene Sonderumlagen | Hausverwaltung | Schafft Klarheit für Käufer und Notar |
| Energieausweis | Hausverwaltung | Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen |
| Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch) | Grundbuchamt | Eigentum, Belastungen, Sondernutzungsrechte |
| Grundriss, Wohnflächenberechnung | Eigene Unterlagen, Bauträger, Hausverwaltung | Grundlage für Exposé und Preis |
| Bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis | Eigene Unterlagen | Der Mietvertrag geht auf den Käufer über |
Je nach Verwaltung dauert es zwei bis acht Wochen, bis alles vollständig vorliegt. Manche Verwaltungen berechnen für die Zusammenstellung eine Gebühr, wenn das im Verwaltervertrag vereinbart ist. Für die Anfrage gibt es unser Musterschreiben an die Hausverwaltung (PDF). Alle Unterlagen zum Abhaken enthält die Checkliste Wohnung verkaufen.
Zustimmung des Verwalters
In vielen Teilungserklärungen steht, dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer bedarf (§ 12 WEG). Ob das bei Ihnen so ist, sehen Sie in der Teilungserklärung oder im Grundbuch. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Ohne die nötige Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Der Notar holt sie nach der Beurkundung ein, die Unterschrift des Verwalters muss öffentlich beglaubigt sein. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag, häufig der Verkäufer. Die Eigentümer können die Zustimmungspflicht auch per Beschluss aufheben.
Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen
- Hausgeld: Sie zahlen es bis zum vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Ab dann zahlt intern der Käufer. Gegenüber der Gemeinschaft wechselt der Schuldner mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Der Kaufvertrag regelt den Ausgleich.
- Erhaltungsrücklage: Sie gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Ihr Anteil daran wird beim Verkauf nicht ausgezahlt, sondern bleibt in der Gemeinschaft. Eine gut gefüllte Rücklage können Sie aber als Argument für den Preis nutzen.
- Hausgeld-Rückstände: Offenes Hausgeld aus Ihrer Zeit bleibt Ihre Schuld und geht nicht auf den Käufer über (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12).
- Sonderumlagen: Entscheidend ist, wann eine beschlossene Sonderumlage fällig wird, nicht wann sie beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16). Wird sie erst nach dem Eigentumswechsel fällig, schuldet sie gegenüber der Gemeinschaft der Käufer. Legen Sie beschlossene Maßnahmen offen und regeln Sie im Kaufvertrag, wer welche Umlage trägt.
Den Preis richtig einschätzen
Neben Lage, Größe und Zustand der Wohnung beeinflussen bei Eigentumswohnungen diese Punkte den Preis:
- Etage, Aufzug, Balkon oder Terrasse, Ausrichtung und Stellplatz
- Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung und anstehende Sanierungen
- Höhe des Hausgelds und der Rücklage im Verhältnis zum Zustand des Hauses
- Größe der Gemeinschaft und Qualität der Verwaltung
- Vermietet oder frei: Selbstnutzer zahlen für freie Wohnungen meist mehr
Wie Sie Vergleichspreise finden und den Angebotspreis festlegen, erklärt der Abschnitt Den richtigen Preis finden in unserem Leitfaden.
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen
- Mietvertrag geht über: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, auch in die Kaution (§§ 566, 566a BGB). Sie können den Mieter nicht wegen des Verkaufs kündigen.
- Vorkaufsrecht des Mieters: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann es innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung über den Kaufvertrag ausüben. Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.
- Eigenbedarf nach Umwandlung: Käufer einer umgewandelten Wohnung können wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren kündigen. In manchen Gebieten gilt eine längere Frist (§ 577a BGB). Weisen Sie Selbstnutzer darauf hin.
- Besichtigungen: Stimmen Sie Termine rechtzeitig mit dem Mieter ab und respektieren Sie seine Privatsphäre.
Ablauf des Verkaufs
- Unterlagen anfordern – bei der Hausverwaltung parallel zur Vorbereitung des Inserats.
- Preis festlegen anhand von Vergleichsangeboten, Kaufpreisdaten und dem Zustand der Gemeinschaft.
- Inserat veröffentlichen mit guten Fotos, Grundriss, Hausgeld und den Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
- Besichtigungen führen und die wichtigsten Unterlagen der Gemeinschaft bereithalten.
- Käufer prüfen und eine Finanzierungsbestätigung erbitten.
- Notartermin – der Notar holt danach die Verwalterzustimmung ein, falls nötig. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
- Zahlung und Übergabe – mit Übergabeprotokoll, Zählerständen und Meldung an die Hausverwaltung.
Haben Sie die Wohnung seit dem Kauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt ein Gewinn steuerfrei. Haben Sie sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf vermietet, kann Spekulationssteuer anfallen: Spekulationssteuer bei Immobilien. Den gesamten Ablauf erklärt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler.
Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Quellen
- § 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung
- § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Beschluss-Sammlung)
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
- § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
- § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht
- BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12 – keine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände
- BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 – Sonderumlage und Fälligkeit