Exposé erstellen: das Immobilien-Exposé für Haus und Wohnung

Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 4. November 2026.

Was ein Exposé leisten muss

Das Exposé ist die ausführliche Beschreibung Ihrer Immobilie: als Inserat auf den Portalen und als PDF, das Sie Interessenten schicken. Es hat drei Aufgaben:

• Neugier wecken: Auf den Portalen entscheiden Titel und erstes Foto in Sekunden, ob jemand Ihr Angebot öffnet.
• Vorsortieren: Wer alle wichtigen Fakten kennt – Preis, Zustand, Kosten, Schwächen –, fragt nur an, wenn es wirklich passt. Das spart Besichtigungstermine.
• Vertrauen schaffen: Ein vollständiges, ehrliches Exposé zeigt, dass Sie vorbereitet sind. Das wirkt sich auf Anfragen und Verhandlung aus.

Ein Exposé ist keine Werbebroschüre. Übertreibungen fallen spätestens bei der Besichtigung auf und kosten Vertrauen – und unter Umständen Geld, wie der Abschnitt zur Haftung zeigt.

Exposé erstellen: Aufbau und Inhalt Schritt für Schritt

Ein Immobilien-Exposé folgt einem bewährten Aufbau. So finden Interessenten jede Information dort, wo sie sie erwarten:

Die Objektbeschreibung

Schreiben Sie konkret statt blumig. „Bad 2019 komplett erneuert, bodengleiche Dusche“ sagt mehr als „modernes Wohlfühlbad“. Nennen Sie Modernisierungen mit Jahr und bekannte Schwächen offen, etwa eine ältere Heizung. Wer sich daran stört, fragt gar nicht erst an – und Sie sind später vor dem Vorwurf geschützt, etwas verschwiegen zu haben.

Exposé für eine Wohnung: das kommt dazu

Beim Exposé für eine Eigentumswohnung erwarten Käufer zusätzlich: Etage und Aufzug, das monatliche Hausgeld, Sondernutzungsrechte wie Stellplatz oder Gartenanteil, den Stand der Erhaltungsrücklage sowie geplante Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.

Die Lagebeschreibung

Beschreiben Sie, was ein Käufer vor Ort vorfindet: Entfernung zu Supermarkt, Kita, Schule und Haltestelle, Lärmquellen, Parkplatzsituation. Bleiben Sie bei Tatsachen. „Fünf Gehminuten zur S-Bahn“ ist überprüfbar, „Toplage“ nicht.

Wie lang sollte ein Exposé sein?

So lang wie nötig, so kurz wie möglich. Als PDF reichen für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus meist einige Seiten. Unser Beispiel-Exposé für ein Haus hat sechs Seiten. Wichtiger als die Länge ist, dass Interessenten die zentralen Fakten auf der ersten Seite finden.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Liegt beim Schalten einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Energieangaben enthalten. Geregelt ist das in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), wie das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026 heißt. Für Wohngebäude und Wohnungen sind das derzeit:

1. Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. Energiekennwert: Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
3. Wesentliche Energieträger der Heizung, z. B. Gas oder Fernwärme
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse

Die Pflicht gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, also etwa auf Immobilienportalen und in Zeitungen. Verantwortlich ist der Verkäufer oder ein beauftragter Makler, je nachdem, wer die Veröffentlichung verantwortet. Fehlen die Angaben, ist das bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden kann (§ 108 GModG). Ob auch ein PDF-Exposé, das Sie direkt an Interessenten schicken, unter die Regel fällt, ist nicht ausdrücklich geregelt. Nehmen Sie die Angaben trotzdem auf – Käufer erwarten sie ohnehin.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändern sich die Pflichtangaben: Hinzu kommt das Ausstellungsdatum, und statt des Endenergiekennwerts ist der Primärenergiebedarf anzugeben. Für Ausweise, die vorher ausgestellt wurden, gelten die bisherigen Angaben weiter. Ein bereits ausgestellter Energieausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig.

Den Ausweis selbst müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Mehr dazu im Leitfaden unter Energieausweis: Rechtslage 2026. Noch keinen gültigen Ausweis? Sie können ihn online bestellen.

Wohnfläche richtig angeben

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen im Exposé – und eine der häufigsten Fehlerquellen. Für den Verkauf schreibt das Gesetz keine bestimmte Berechnungsmethode vor. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt verbindlich nur für geförderten Wohnraum (§ 1 WoFlV), wird in der Praxis aber meist verwendet. Daneben gibt es Berechnungen nach DIN 277. Sie ergeben oft größere Flächen, weil Dachschrägen und Balkone nicht gekürzt werden. Solche Werte sollten Sie nicht als Wohnfläche ausweisen.

Nach der WoFlV gilt unter anderem (§§ 2, 4 WoFlV):

• Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, mit 1 bis 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht. Wichtig bei Dachschrägen.
• Balkone, Terrassen und Loggien zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
• Keller, Heizungsraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche.

So vermeiden Sie Streit:

• Übernehmen Sie die Fläche aus vorhandenen Unterlagen, etwa der Wohnflächenberechnung aus der Bauakte, statt sie zu schätzen.
• Nennen Sie die Grundlage, z. B. „Wohnfläche ca. 128 m² laut Wohnflächenberechnung von 2012 (WoFlV)“.
• Haben Sie umgebaut, lassen Sie die Fläche neu berechnen.
• Soll die Wohnfläche verbindlich sein, gehört sie in den notariellen Kaufvertrag.

Haftung: Was im Exposé steht, muss stimmen

Viele Verkäufer fragen sich, ob sie für jede Angabe im Exposé geradestehen müssen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ergibt ein klares Bild:

• Was nicht im Kaufvertrag steht, ist in der Regel nicht vereinbart. Angaben im Exposé, die sich im notariellen Vertrag nicht wiederfinden, führen in aller Regel nicht zu einer vereinbarten Beschaffenheit (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Im Fall waren im Exposé rund 200 m² angegeben, tatsächlich waren es knapp 172 m².
• Exposé-Angaben bestimmen trotzdem, was ein Käufer erwarten darf. Auch ohne Vereinbarung prägen öffentliche Angaben die Beschaffenheit, die geschuldet ist – etwa „Keller trocken“ (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16). Das gilt auch nach der Reform des Kaufrechts weiter (§ 434 Abs. 3 BGB; BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24) und auch für Angaben Ihres Maklers.
• Der Haftungsausschluss schützt – mit Ausnahmen. Der übliche umfassende Ausschluss der Sachmängelhaftung (umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“) erfasst auch Angaben aus Inserat und Exposé (BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15). Er gilt aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit im Vertrag vereinbart oder garantiert haben (§ 444 BGB).
• „Ins Blaue hinein“ ist Arglist. Wer eine Angabe ohne Grundlage macht und dabei weiß, dass sie falsch sein könnte, handelt arglistig (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18).

Für die Praxis heißt das:

• Schreiben Sie nur, was Sie wissen und belegen können.
• Kennzeichnen Sie Schätzungen und Quellen, z. B. „Baujahr laut Bauakte“ oder „Dach ca. 2005 erneuert, Rechnung liegt nicht vor“.
• Nennen Sie bekannte Mängel offen. Mehr dazu im Ratgeber Hausbesichtigung als Verkäufer.

Fotos und Grundriss

Gute Fotos machen

• Bei Tageslicht fotografieren, alle Lichter an, Vorhänge auf.
• Räume aufräumen: persönliche Gegenstände, Wäsche, Kabel und Mülleimer aus dem Bild.
• Im Querformat und aus einer Ecke heraus fotografieren, damit der Raum möglichst ganz zu sehen ist.
• Das erste Foto ist das wichtigste, meist die Außenansicht oder der schönste Raum.
• Lieber alle Räume zeigen als einzelne auszulassen. Fehlende Bilder wecken Misstrauen.

Rechte an Fotos und Grundrissen

• Fremde Fotos: Auch einfache Fotos sind urheberrechtlich geschützt, die Rechte liegen beim Fotografen (§ 72 UrhG). Bilder aus einem alten Makler-Exposé oder vom Vorbesitzer dürfen Sie nur mit Zustimmung verwenden.
• Bewohnte Räume: Fotos bewohnter Räume können personenbezogene Daten der Bewohner sein (LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024, 3 O 300/23). Ist die Wohnung vermietet, fotografieren Sie nur mit Einverständnis des Mieters.
• Personen und Kennzeichen: Zeigen Sie keine Personen. Kfz-Kennzeichen und Hausnummern der Nachbarn machen Sie am besten unkenntlich.
• Drohnenbilder: Für Drohnenaufnahmen gilt die Panoramafreiheit nicht, die sonst das Fotografieren geschützter Werke von öffentlichen Wegen aus erlaubt (BGH, Urteil vom 23.10.2024, I ZR 67/23). Zeigen Sie vor allem Ihr eigenes Grundstück und achten Sie auf die Privatsphäre der Nachbarn und die Regeln für Drohnenflüge.
• Grundriss: Ob ein Grundriss aus den Bauplänen urheberrechtlich geschützt ist, hängt vom Einzelfall ab. Der sichere Weg ist eine eigene, neu gezeichnete Grundrissskizze.

Adresse und persönliche Daten

Eine gesetzliche Regel dazu gibt es nicht. Aus der Praxis empfehlen wir:

• Ins öffentliche Exposé: Ort, Ortsteil oder Straße ohne Hausnummer, dazu eine Lagebeschreibung.
• Erst nach dem Erstkontakt: die genaue Adresse, idealerweise mit der Einladung zur Besichtigung.
• Nicht ins Inserat: private Handynummer, private E-Mail-Adresse und Hinweise, wann das Haus leer steht.

So vermeiden Sie unangemeldete Besucher und behalten den Überblick, wer Ihre Adresse kennt.

Die häufigsten Fehler im Exposé

1. Schlechte oder zu wenige Fotos: dunkel, unaufgeräumt, Hochformat, Räume fehlen.
2. Kein Grundriss: Interessenten können sich die Aufteilung nicht vorstellen.
3. Fehlende Energieangaben, obwohl ein Ausweis vorliegt.
4. Wohnfläche ohne Grundlage oder großzügig geschätzt.
5. Leere Werbefloskeln statt Fakten: „Traumhaus in Toplage“.
6. Schwächen verschwiegen: Sie fallen bei der Besichtigung ohnehin auf.
7. Angaben „ins Blaue hinein“, etwa zu Baujahr, Dach oder Feuchtigkeit.
8. Keine laufenden Kosten, bei Wohnungen fehlt das Hausgeld.
9. Fremde Fotos ohne Nutzungsrecht.
10. Volle Adresse und private Handynummer im öffentlichen Inserat.

Checkliste Exposé

• Titel mit Objektart, Zimmerzahl, Besonderheit und Lage
• Eckdaten: Wohnfläche mit Grundlage, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Zustand, frei ab
• Kaufpreis, bei Wohnungen Hausgeld, Hinweis „provisionsfrei“
• Energieangaben: Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse
• Beschreibung mit Modernisierungen (mit Jahr) und bekannten Schwächen
• Ausstattung und Lage mit überprüfbaren Fakten
• Fotos aller Räume bei Tageslicht, eigene Fotos oder mit Nutzungsrecht
• Grundriss, möglichst mit Flächen je Raum
• Keine Hausnummer, keine private Handynummer im öffentlichen Inserat
• Alle Angaben noch einmal gegen die Unterlagen geprüft

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf insgesamt brauchen, zeigt die Checkliste Hausverkauf, für Wohnungen die Checkliste Wohnungsverkauf.

Beispiel-Exposé: so kann es aussehen

So sieht ein vollständiges Exposé aus: unser Beispiel für ein Haus in Königsbrunn, sechs Seiten mit allen Bausteinen aus diesem Ratgeber. Klicken Sie auf eine Seite, um das Exposé groß anzusehen und durchzublättern.

Beispieldaten. Exposé automatisch erstellt mit Evorimo.

Beispiel-ExposéHaus in Königsbrunn · Seite 1 von 6 · Beispieldaten

So sieht Ihr Exposé aus – automatisch erstellt aus Ihren Angaben und Fotos.

Inserat erstellen

Wenn Sie mit Evorimo verkaufen, müssen Sie das Exposé nicht selbst gestalten: Aus Ihren Angaben und Fotos entsteht automatisch ein Exposé als PDF mit QR-Code und eine eigene Objektseite. Die Texte für Titel, Beschreibung und Lage schlägt Ihnen die KI vor, Sie prüfen und passen sie an.

Den gesamten Verkauf Schritt für Schritt erklärt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler.

Quellen

• § 87 GModG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 108 GModG – Bußgeldvorschriften
• Haus & Grund Deutschland: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach dem GModG (Juli 2026)
• Haufe: Energieausweis und Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 1 WoFlV – Anwendungsbereich
• § 2 WoFlV – Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
• § 4 WoFlV – Anrechnung der Grundflächen
• § 444 BGB – Haftungsausschluss
• BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14 – Wohnfläche im Exposé
• BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15 – Haftungsausschluss und öffentliche Äußerungen
• BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16 – Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten
• BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18 – Angaben ins Blaue hinein
• BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24 – Exposé-Angaben nach neuem Kaufrecht
• § 72 UrhG – Lichtbilder
• LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024, 3 O 300/23 – Fotos bewohnter Räume
• BGH, Urteil vom 23.10.2024, I ZR 67/23 – keine Panoramafreiheit für Drohnenbilder
• Medienverbund der Notarkammern: Gekauft wie gesehen – Praktische Tipps zum Immobilien(ver)kauf (2023)