- Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt üblicherweise der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Als Verkäufer zahlen Sie meist nur die Löschung Ihrer Grundschuld.
- Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Für die reine Kaufabwicklung sind es grob 1 % des Kaufpreises, mit Grundschuld für die Finanzierung je nach deren Höhe rund 1,3 bis 2 %.
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Sie zahlt laut Vertrag der Käufer, gegenüber dem Finanzamt haften aber beide.
- Der Notar ist neutral. Er entwirft den Vertrag, liest ihn im Termin vor und beantragt die Umschreibung des Eigentums erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.
- Vom Notartermin bis zur Zahlung vergehen meist einige Wochen.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB). Davon kann der Kaufvertrag abweichen, in der Praxis bleibt es aber fast immer dabei. Als Verkäufer tragen Sie die Kosten, die nur Sie betreffen:
| Kosten | Wer zahlt üblicherweise? |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Betreuung durch den Notar | Käufer |
| Eintragung von Vormerkung und neuem Eigentümer im Grundbuch | Käufer |
| Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Käufer |
| Grunderwerbsteuer | Käufer (Haftung beider gegenüber dem Finanzamt) |
| Löschung Ihrer Grundschuld (Lastenfreistellung) | Verkäufer |
| Genehmigungen und Erklärungen, die nur Sie betreffen, etwa eine Verwalterzustimmung | Je nach Vertrag, häufig Verkäufer |
Weil der Käufer den Notar bezahlt, wählt er ihn in der Praxis meist aus. Sie können aber einen Notar vorschlagen. Jeder Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und belehrt beide Seiten unparteiisch (§ 14 BNotO). Gegenüber dem Notar haften allerdings Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Beurkundungskosten (§ 30 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an Sie halten. Sie können dann vom Käufer Erstattung verlangen.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab. Sie sind für alle Notare gleich. Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG), Sie können also nicht verhandeln.
- Reine Kaufabwicklung (Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Vormerkung, Eigentumsumschreibung): grob 1 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das nach unserer Beispielrechnung rund 4.000 € einschließlich Mehrwertsteuer auf die Notargebühren, zuzüglich kleiner Auslagen.
- Mit Grundschuld für die Finanzierung des Käufers: je nach Höhe der Grundschuld meist rund 1,3 bis 2 % des Kaufpreises.
- Löschung Ihrer Grundschuld: abhängig vom eingetragenen Betrag, bei 100.000 € Grundschuld nach unserer Beispielrechnung grob 200 bis 350 € für Notar und Grundbuchamt.
Die Beträge sind Näherungswerte ohne Gewähr. Den genauen Betrag nennt Ihnen der Notar vorab.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Kaufpreis. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest. Stand Oktober 2026:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Der Kaufvertrag legt die Steuer dem Käufer auf. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber an Sie halten. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen wird (§ 22 GrEStG).
Vor dem Notartermin
Haben Sie sich mit dem Käufer geeinigt, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar mit dem Vertragsentwurf. Der Notar braucht dafür von Ihnen:
- Namen, Anschriften, Geburtsdaten und Steuer-Identifikationsnummern von Verkäufer und Käufer
- Grundbuchstelle (Amtsgericht, Gemarkung, Blatt) oder einen aktuellen Grundbuchauszug
- Kaufpreis, gewünschten Übergabetermin und mitverkauftes Inventar, etwa eine Einbauküche
- Angaben zu Ihren Darlehen und zur Bank, die die Grundschuld löschen soll
- Bei Vermietung den Mietvertrag, bei Wohnungen die Angaben zur Hausverwaltung
- Bekannte Mängel, Baulasten und Besonderheiten, die in den Vertrag gehören
Den Vertragsentwurf erhalten Sie vorab. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen Sie privat an privat, gilt diese Frist nicht zwingend. Nehmen Sie sich trotzdem Zeit, den Entwurf genau zu lesen, und stellen Sie Fragen vorab per E-Mail oder Telefon.
Was im Kaufvertrag steht
- Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsweg
- Zeitpunkt von Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
- Ausschluss der Haftung für Sachmängel – mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel und übernommener Garantien (§ 444 BGB)
- Mitverkauftes Inventar und dessen Preisanteil
- Regeln zu Mietverhältnissen, Erschließungskosten und Räumung
- Lastenfreistellung, Vormerkung und Vollmachten für den Notar
- Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises
Der Notartermin
Zum Termin bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen. Änderungen sind noch im Termin möglich. Danach unterschreiben alle Beteiligten. Rechnen Sie je nach Vertrag mit etwa einer Stunde. Mit der Unterschrift ist der Kaufvertrag in der Regel wirksam, sofern keine Genehmigung mehr aussteht, etwa eine Verwalterzustimmung – Eigentümer bleiben Sie aber, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.
„Beenden Sie die Vermarktung nicht mit dem Notartermin, sondern erst, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Bis dahin kann ein Kauf noch scheitern, etwa an der Finanzierung.“
Benjamin LorenzNach dem Termin: bis das Geld da ist
- Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt eine Vormerkung für den Käufer ins Grundbuch eintragen. Sie sichert seinen Anspruch, bevor er zahlt.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Notar fragt bei der Gemeinde nach, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt. Sie kann es nur binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben (§ 28 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
- Lastenfreistellung: Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein. Die Bank nennt den Betrag, den sie zur Ablösung bekommt.
- Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist, häufig zehn bis vierzehn Tage, an Ihre Bank den Ablösebetrag und den Rest an Sie.
- Zahlungsbestätigung: Sie bestätigen dem Notar den Eingang. Bargeld ist beim Immobilienkauf nicht erlaubt (§ 16a GwG).
- Eigentumsumschreibung: Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor, beantragt der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Bis zur Fälligkeitsmitteilung vergehen meist einige Wochen, je nach Grundbuchamt, Gemeinde und Bank. Ein Notaranderkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird, ist heute die Ausnahme und nur in besonderen Fällen nötig.
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Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Quellen
- § 448 BGB – Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten
- § 444 BGB – Haftungsausschluss
- § 125 GNotKG – Verbot der Gebührenvereinbarung
- § 30 GNotKG – Haftung der Urkundsbeteiligten
- § 14 BNotO – Allgemeine Berufspflichten
- § 17 BeurkG – Prüfungs- und Belehrungspflichten
- § 13 GrEStG – Steuerschuldner
- § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung
- § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht
- § 28 BauGB – Verfahren beim Vorkaufsrecht
- § 16a GwG – Verbot des Barzahlens beim Erwerb von Immobilien
- Landesnotarkammer Bayern: Informationsbroschüre Immobilien