- Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.
- Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
- Eine eigene „Spekulationssteuer“ gibt es nicht: Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
- Bei Erbschaft und Schenkung beginnt keine neue Frist. Es zählt der Kauf durch die Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben.
- Bei vermieteten Immobilien erhöhen die bereits abgesetzten Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Was ist die Spekulationssteuer?
„Spekulationssteuer“ ist ein umgangssprachlicher Begriff. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, gehört dieser Gewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie selbst bewohnt haben.
Den Gewinn geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung an, in der Anlage SO. Die Steuer wird also nicht beim Notar einbehalten. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf aber trotzdem, denn der Notar zeigt jeden Grundstückskaufvertrag dem Finanzamt an.
Die 10-Jahres-Frist
Steuerpflichtig ist ein Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für Beginn und Ende der Frist zählen nach Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung die Daten der notariellen Kaufverträge – beim Kauf und beim Verkauf. Der Tag der Grundbucheintragung, der Schlüsselübergabe oder der Zahlung spielt dafür keine Rolle.
Beispiel: Sie haben eine Wohnung mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Mai 2017 gekauft und vermietet. Ein Verkauf mit Kaufvertrag ab dem 16. Mai 2027 ist steuerfrei. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag früher, ist ein Gewinn steuerpflichtig. Liegt der Termin knapp vor Ablauf der Frist, kann es sich lohnen, den Notartermin zu verschieben.
Neubau: Haben Sie ein Grundstück gekauft und darauf gebaut, beginnt die Frist mit dem Kauf des Grundstücks. Das Gebäude wird einbezogen, wenn es innerhalb der zehn Jahre errichtet wurde. Ein Neubau startet also keine neue Frist.
Die Ausnahme: selbst bewohnte Immobilien
Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Das Gesetz kennt dafür zwei Varianten:
- Durchgehend selbst bewohnt: Sie haben die Immobilie in der gesamten Zeit zwischen Kauf (oder Fertigstellung) und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor: Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
Für die zweite Variante sind keine drei vollen Jahre nötig. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein zusammenhängender Zeitraum reicht, der das ganze Vorjahr umfasst und mindestens einen Tag ins Verkaufsjahr und einen Tag ins zweite Vorjahr hineinreicht (BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Rein rechnerisch genügt also ein Jahr und zwei Tage. Wer zum Beispiel vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann sie im Jahr 2026 steuerfrei verkaufen. Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr nach dem Auszug schadet nach diesem Urteil nicht.
Was als eigene Nutzung zählt – und was nicht
| Situation | Eigene Wohnnutzung? |
|---|---|
| Sie wohnen selbst darin, als Haupt- oder Nebenwohnsitz | Ja |
| Zweitwohnung oder nicht vermietete Ferienwohnung, die Ihnen jederzeit zur Verfügung steht | Ja (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16) |
| Unentgeltlich an ein Kind überlassen, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten | Ja, solange der Anspruch besteht – nicht aber, wenn das Kind dort mit Ihrem früheren Partner wohnt und Sie selbst ausgezogen sind (BFH, IX R 11/21) |
| Unentgeltlich an Eltern, Schwiegereltern oder andere Angehörige überlassen | Nein (BFH, Urteil vom 14. November 2023, IX R 13/23) |
| Sie sind ausgezogen, Ihr früherer Partner wohnt weiter darin | Nein (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21) |
| Vermietet, auch an Angehörige | Nein |
Leerstand nach dem Auszug ist unschädlich, solange die Regel „Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor“ erfüllt bleibt. Ist nur ein Teil des Hauses selbst bewohnt, etwa bei einer vermieteten Einliegerwohnung, ist der Gewinn in der Regel nur für den selbst genutzten Teil steuerfrei.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern nur der Gewinn. Er ergibt sich nach § 23 Abs. 3 EStG so:
| Posten | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 420.000 € |
| − Kaufpreis von damals | −300.000 € |
| − Kaufnebenkosten von damals (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) | −30.000 € |
| − nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbau, Dachausbau) | −20.000 € |
| + bereits abgesetzte Abschreibungen (bei Vermietung) | +38.000 € |
| − Verkaufskosten (z. B. Inserat, Energieausweis, ggf. Makler) | −2.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 106.000 € |
Die Abschreibungen (AfA), die Sie während der Vermietung als Werbungskosten abgezogen haben, mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch steigt der Gewinn. Gewöhnliche Reparaturen und Renovierungen, die Sie bei der Vermietung schon als Werbungskosten abgezogen haben, können Sie beim Verkauf nicht noch einmal ansetzen.
Wie hoch ist die Steuer?
Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu Ihren übrigen Einkünften addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Je nach Einkommen kann der Spitzensatz bis zu 45 % betragen. Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Weil der Gewinn Ihr Einkommen in dem Jahr erhöht, steigt oft auch der Steuersatz.
Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt sie deshalb kaum eine Rolle.
Verluste aus einem Verkauf innerhalb der Frist können Sie nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, auch im Vorjahr oder in späteren Jahren. Mit Lohn oder Mieteinnahmen lassen sie sich nicht verrechnen.
Rechner: Fällt Spekulationssteuer an?
Grobe Schätzung mit einem pauschalen Steuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die tatsächliche Steuer hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Unverbindliche Orientierung ohne Gewähr – keine Steuerberatung. Bei Erbschaft oder Schenkung tragen Sie das Kaufdatum und den Kaufpreis der Person ein, von der Sie die Immobilie erhalten haben.
Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, „kauft“ sie nicht. Deshalb beginnt keine neue 10-Jahres-Frist. Es zählt der Kauf durch die Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Bei Schenkung und Vermächtnis steht das ausdrücklich im Gesetz (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), bei Erben folgt es daraus, dass sie in die Rechtsstellung der verstorbenen Person eintreten.
- Hat Ihre Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es nach dem Erbfall sofort steuerfrei verkaufen.
- Liegt ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück, läuft die restliche Frist bei Ihnen weiter.
- Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird Ihnen auch die Eigennutzung der verstorbenen oder schenkenden Person angerechnet. Haben Sie selbst nicht darin gewohnt, klären Sie die Details mit einem Steuerberater.
- Übernehmen Sie bei einer Schenkung Schulden oder zahlen Sie Geschwister aus, kann teilweise ein neuer Kauf vorliegen. Dann kann für diesen Teil eine neue Frist beginnen.
Mehr zum Verkauf geerbter Immobilien, auch zur Erbschaftsteuer: Geerbtes Haus verkaufen.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft oder baut und verkauft, handelt nach Auffassung der Finanzverwaltung in der Regel gewerblich (sogenannte Drei-Objekt-Grenze, BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Dann fällt Gewerbesteuer an, und die 10-Jahres-Frist schützt nicht mehr. Geerbte und lange selbst bewohnte Immobilien zählen grundsätzlich nicht mit. Wenn Sie mehrere Objekte verkaufen wollen, lassen Sie sich vorher beraten.
Steuern beim Hausverkauf im Überblick
Die Spekulationssteuer ist nicht die einzige Steuer, die beim Verkauf eine Rolle spielt. Diese Steuern können anfallen:
| Steuer | Wer zahlt? | Wann? |
|---|---|---|
| Einkommensteuer auf den Gewinn („Spekulationssteuer“) | Verkäufer | Nur bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung |
| Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland) | Laut Kaufvertrag der Käufer | Bei fast jedem Verkauf; Ausnahmen gelten u. a. für Verkäufe an Ehegatten oder Kinder (§ 3 GrEStG). Gegenüber dem Finanzamt haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten. |
| Grundsteuer | Im Verkaufsjahr gegenüber der Gemeinde der Verkäufer | Die Aufteilung ab Besitzübergang regelt der Kaufvertrag. Sie wirkt nur zwischen Ihnen und dem Käufer. |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | Nur bei gewerblichem Grundstückshandel |
| Erbschaftsteuer (Nachversteuerung) | Erbe | Wenn ein steuerfrei geerbtes Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt wird, etwa wegen Verkaufs |
Umsatzsteuer fällt beim privaten Verkauf nicht an.
Tipps für den Verkauf
- Daten prüfen: Suchen Sie den notariellen Kaufvertrag von damals heraus. Das Datum der Beurkundung entscheidet.
- Notartermin planen: Liegt der Fristablauf in Reichweite, kann ein späterer Beurkundungstermin viel Geld sparen. Ein notariell beurkundeter Vorvertrag oder ein bindendes notarielles Kaufangebot kann für die Frist aber bereits als Verkauf zählen. Lassen Sie sich dazu beraten.
- Belege sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, Rechnungen für Anbauten und Modernisierungen sowie Ihre Steuerbescheide mit den Abschreibungen.
- Eigennutzung belegen: Meldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen und Ähnliches helfen, die eigene Nutzung nachzuweisen.
- Steuerberater fragen: Bei vermieteten Objekten, bei Erbschaft, Schenkung, Trennung oder mehreren Verkäufen sollten Sie sich vor dem Notartermin beraten lassen.
Den ganzen Verkauf Schritt für Schritt erklärt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler. Welche weiteren Kosten auf Sie zukommen, lesen Sie unter Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer.
Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Quellen
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
- § 22 EStG – Arten der sonstigen Einkünfte
- § 13 GrEStG – Steuerschuldner
- § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
- § 10 GrStG – Steuerschuldner der Grundsteuer
- BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 – Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren
- BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 – Zweit- und Ferienwohnungen
- BFH, Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23 – Überlassung an Angehörige