- Für die Spekulationssteuer zählt der Kauf durch die verstorbene Person. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei.
- Getrennt davon kann Erbschaftsteuer anfallen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €.
- Wurde ein Familienheim steuerfrei geerbt, entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen – etwa weil Sie es verkaufen.
- Zum Verkauf brauchen Sie einen Erbnachweis, etwa einen Erbschein. Ins Grundbuch eintragen lassen müssen Sie sich vorher nicht unbedingt.
- In einer Erbengemeinschaft können die Erben nur gemeinsam verkaufen.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbfolge nachweisen: Für das Grundbuch brauchen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügen meist diese Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO).
- Immobilie sichern: Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung, wenn das Haus leer steht. Leerstand kann den Versicherungsschutz berühren. Prüfen Sie Heizung, Wasser und Post regelmäßig.
- Laufende Kosten klären: Grundsteuer, Versicherung, Energie und bei Wohnungen das Hausgeld laufen weiter. Ab dem Erbfall sind die Erben dafür verantwortlich.
- Unterlagen suchen: Kaufvertrag von damals, Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Versicherungs- und Steuerunterlagen. Fehlende Bauunterlagen gibt es oft beim Bauamt.
- Erbschaft anzeigen: Gehört eine Immobilie zum Erbe, müssen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben, dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt schriftlich anzeigen – auch wenn ein Testament vom Nachlassgericht eröffnet wurde und auch wenn voraussichtlich keine Steuer anfällt (§ 30 ErbStG).
Muss ich mich ins Grundbuch eintragen lassen?
Für den Verkauf nicht unbedingt. Erben können eine Immobilie verkaufen, ohne vorher selbst als Eigentümer eingetragen zu sein (§ 40 GBO). Der Notar braucht dann den Erbnachweis. Ob für die Finanzierungsgrundschuld des Käufers doch eine vorherige Eintragung nötig ist, klärt der Notar. Wer sich eintragen lassen möchte, zahlt beim Grundbuchamt keine Gebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Kosten für Erbschein oder Notar sind davon nicht erfasst.
Spekulationssteuer beim geerbten Haus
Ein Erbe ist kein Kauf. Deshalb beginnt mit dem Erbfall keine neue 10-Jahres-Frist. Es zählt der Kauf durch die verstorbene Person:
| Situation | Spekulationssteuer beim Verkauf? |
|---|---|
| Die verstorbene Person hat das Grundstück bzw. die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft | Nein (ein späterer Hausbau startet keine neue Frist) |
| Kauf liegt weniger als zehn Jahre zurück, die Immobilie wurde selbst bewohnt | Häufig nein, wenn die verstorbene Person bis zuletzt selbst darin gewohnt hat und zeitnah verkauft wird. Die Finanzverwaltung rechnet deren Eigennutzung an. Lassen Sie Ihren Fall prüfen. |
| Kauf liegt weniger als zehn Jahre zurück, die Immobilie war vermietet | Möglich, bis zum Ablauf der zehn Jahre seit dem damaligen Kauf |
| Die verstorbene Person hat die Immobilie selbst geerbt oder geschenkt bekommen | Es zählt der letzte Kauf in der Kette |
Zahlen Sie beim Erbe Miterben aus, um die Immobilie allein zu übernehmen, kann das für den ausgezahlten Anteil als neuer Kauf gelten. Dann beginnt für diesen Anteil eine eigene Frist. Lassen Sie solche Gestaltungen vorher steuerlich prüfen. Ausführlich mit Rechner: Spekulationssteuer bei Immobilien.
Erbschaftsteuer und Familienheim
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an. Ob Sie etwas zahlen müssen, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern beim Erbe | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen und andere | 20.000 € |
Achtung beim Familienheim
Ehegatten und Kinder können das selbst bewohnte Haus oder die Wohnung der verstorbenen Person steuerfrei erben, wenn sie selbst unverzüglich dort einziehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Bei Kindern gilt das nur für bis zu 200 m² Wohnfläche. Die Befreiung hat eine wichtige Bedingung: Sie entfällt rückwirkend, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen – es sei denn, Sie sind aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa wegen Pflegebedürftigkeit. Ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre führt deshalb in der Regel zu einer Nachversteuerung. Rechnen Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater durch.
Wert für die Erbschaftsteuer
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Halten Sie diesen Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG), zum Beispiel mit einem Gutachten. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem marktüblichen Preis, kann auch dieser Kaufpreis als Nachweis dienen. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, klären Sie mit einem Steuerberater. Beim Bundesverfassungsgericht sind Verfahren zur Erbschaftsteuer anhängig, unter anderem zu Bewertung und Freibeträgen (1 BvF 1/23). Die mündliche Verhandlung ist für Oktober 2026 angesetzt. Bis zu einer Entscheidung und einer möglichen Neuregelung gilt das bisherige Recht – prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Verkauf.
Verkauf durch eine Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Über einzelne Nachlassgegenstände können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf heißt das:
- Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben oder sich durch eine notarielle Vollmacht vertreten lassen.
- Einigen Sie sich früh auf einen Angebotspreis, eine Mindestgrenze und darauf, wer Anfragen und Besichtigungen übernimmt. Eine unabhängige Bewertung kann Streit vermeiden.
- Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, kann er die anderen auszahlen. Das wird beim Notar beurkundet.
- Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Dabei wird oft ein geringerer Preis erzielt als beim freien Verkauf.
Wohnrecht, Mieter und Zustand
- Vermietet: Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 1922 BGB) und beim Verkauf auf den Käufer (§ 566 BGB). Käufer sind dann meist Kapitalanleger.
- Wohnrecht oder Nießbrauch: Steht im Grundbuch ein Recht zugunsten einer anderen Person, bleibt es beim Verkauf bestehen, wenn die berechtigte Person nicht verzichtet. Das senkt den erzielbaren Preis deutlich.
- Älterer Zustand: Geerbte Häuser haben oft Sanierungsbedarf. Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf in der Regel Pflicht, Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler. Größere Renovierungen vor dem Verkauf lohnen sich selten. Räumen Sie die Immobilie aber aus und machen Sie gute Fotos.
- Bekannte Mängel: Auch als Erbe müssen Sie Mängel offenlegen, die Ihnen bekannt sind und die der Käufer nicht selbst erkennen kann. Ein Gewährleistungsausschluss hilft bei Arglist nicht (§ 444 BGB).
Ablauf des Verkaufs
- Erbnachweis besorgen und, falls mehrere Erben, Einigkeit über den Verkauf herstellen.
- Steuern prüfen: Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer und gegebenenfalls Familienheim.
- Unterlagen zusammenstellen und einen Energieausweis beauftragen, falls keiner gültig ist.
- Preis ermitteln, etwa mit Vergleichsdaten, Bodenrichtwert und einer Bewertung.
- Inserieren, Anfragen beantworten, Besichtigungen führen und die Finanzierung der Interessenten prüfen.
- Notartermin: Alle Erben unterschreiben oder sind wirksam vertreten.
- Zahlung und Übergabe: Der Erlös gehört zunächst allen Erben gemeinsam. Nach Begleichung der Nachlassschulden wird er in der Regel nach den Erbquoten verteilt, sofern die Erben nichts anderes vereinbaren.
Jeden Schritt im Detail erklärt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler. Welche Kosten auf Sie zukommen, lesen Sie unter Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer.
Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
Quellen
- § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
- § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim)
- § 16 ErbStG – Freibeträge
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- § 35 GBO – Nachweis der Erbfolge
- § 40 GBO – Ausnahmen von der Voreintragung
- § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände
- § 180 ZVG – Teilungsversteigerung
- GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 – Gebührenfreiheit für Erben