- Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Häufig sind es 3,57 % des Kaufpreises je Seite inklusive Mehrwertsteuer, insgesamt 7,14 %.
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB).
- Die Provision ist nur fällig, wenn der Kauf durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB).
- Auch mit Maklervertrag dürfen Sie oft selbst an einen eigenen Käufer verkaufen – entscheidend ist die Art des Vertrags.
- Ohne Makler sparen Sie Ihren Anteil vollständig: bei 400.000 € Kaufpreis und 3,57 % rund 14.280 €.
Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und Erfahrungen aus der Vermarktungspraxis wieder. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: 7. Oktober 2026.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Eine gesetzliche Gebührenordnung für Immobilienmakler gibt es nicht. Die Provision – auch Courtage oder Maklergebühr genannt – ist frei verhandelbar. Häufig werden insgesamt 5,95 bis 7,14 % vereinbart, in vielen Regionen 7,14 % des Kaufpreises, also 3,57 % für den Verkäufer und 3,57 % für den Käufer. Darin sind 19 % Mehrwertsteuer enthalten, netto sind es je 3 %. In manchen Regionen liegen die üblichen Sätze niedriger. Eine amtliche Übersicht über die regional üblichen Sätze gibt es nicht.
| Kaufpreis | Verkäuferanteil bei 3,57 % | Provision gesamt bei 7,14 % |
|---|---|---|
| 250.000 € | 8.925 € | 17.850 € |
| 400.000 € | 14.280 € | 28.560 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 750.000 € | 26.775 € | 53.550 € |
Rechner: Was kostet der Makler?
Vereinfachte Rechnung bei gleichen Anteilen für Käufer und Verkäufer. Unverbindliche Orientierung ohne Gewähr.
Wer zahlt die Provision? Die Regeln seit 2020
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB):
- Textform: Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail (§ 656a BGB).
- Gleiche Anteile bei Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, darf er von beiden nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c BGB).
- Weitergabe höchstens zur Hälfte: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Die Teilungsregeln gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten sie nicht. Dort kann die Provision frei vereinbart und auch ganz auf eine Seite verteilt werden.
„Für Verkäufer provisionsfrei“: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das nur noch möglich, wenn der Makler ausschließlich für den Käufer arbeitet. Vereinbart er mit Ihnen als Verkäufer, dass Sie nichts zahlen, darf er auch vom Käufer keine Provision verlangen.
Wann ist die Provision fällig?
Der Makler verdient seine Provision erst, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande kommt, also mit der notariellen Beurkundung, und wenn der Kauf auf seinen Nachweis oder seine Vermittlung zurückgeht (§ 652 BGB). Ein unterschriebener Maklervertrag allein löst noch keine Provision aus. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie in der Regel nichts. Vereinbarungen über Aufwendungsersatz, etwa für Inserate, sind nur in engen Grenzen möglich und müssen ausdrücklich vereinbart sein.
Privat verkaufen trotz Maklervertrag?
Das hängt von der Art Ihres Vertrags ab:
| Vertragsart | Andere Makler? | Selbst verkaufen ohne Provision? |
|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Erlaubt | Ja, wenn der Käufer nicht über den Makler kam |
| Einfacher Alleinauftrag | Nicht erlaubt | Ja, an einen selbst gefundenen Käufer |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Nicht erlaubt | Nein. Sie müssen Interessenten an den Makler verweisen. Verkaufen Sie trotzdem selbst, kann der Makler Schadensersatz verlangen, unter Umständen in Höhe der entgangenen Provision. Nach herrschender Meinung nur wirksam, wenn individuell ausgehandelt, nicht in Standardbedingungen |
Wichtig: Hat der Makler Ihnen einen Interessenten nachgewiesen und verkaufen Sie später an genau diesen Interessenten, kann die Provision auch nach Vertragsende fällig werden. Verstoßen Sie gegen einen Alleinauftrag, etwa indem Sie einen zweiten Makler beauftragen, kann der Makler Schadensersatz verlangen.
Laufzeit und Kündigung
Alleinaufträge sind meist befristet. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in vorformulierten Verträgen eine Laufzeit von sechs Monaten mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate grundsätzlich zulässig ist, wenn die Kündigungsfrist von vier Wochen wirksam vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Unbefristete Maklerverträge können Sie jederzeit kündigen. Lesen Sie Ihren Vertrag genau und kündigen Sie schriftlich zum nächstmöglichen Termin, wenn Sie selbst verkaufen möchten. Im Zweifel hilft eine anwaltliche Prüfung.
Was leistet ein Makler für die Provision?
Ein guter Makler übernimmt Bewertung, Unterlagen, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Wer dafür keine Zeit hat oder sich die Koordination nicht zutraut, kann mit einem Makler gut beraten sein. Ebenso bei außergewöhnlichen Objekten mit sehr kleinem Käuferkreis. Den Kaufvertrag entwirft in beiden Fällen der Notar, und rechtlich ist ein Privatverkauf genauso sicher.
Die meisten Aufgaben können Sie mit etwas Zeit selbst übernehmen. Wie das geht, zeigt unser Leitfaden Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler.
So sparen Sie die Provision
- Privat verkaufen: Ohne Maklervertrag zahlen Sie keine Provision. Sie tragen dann die Vermarktungskosten, zum Beispiel für Inserate, Fotos und den Energieausweis.
- Provision verhandeln: Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist der Satz verhandelbar. Fragen Sie nach den Leistungen und vergleichen Sie Angebote.
- Plattform statt Provision: Mit einer Plattform wie Evorimo veröffentlichen Sie Ihr Inserat je nach Paket auf einem oder mehreren großen Immobilienportalen und verwalten alle Anfragen selbst – zu einem festen Monatspreis statt einer prozentualen Provision.
Steuerlich spielt die Provision nur eine Rolle, wenn Ihr Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist. Dann mindert sie als Verkaufskosten den Gewinn. Mehr dazu: Spekulationssteuer bei Immobilien.
Dieser Artikel und alle Rechner und Beispiele dienen der allgemeinen Information. Sie ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Wir erstellen die Inhalte sorgfältig, übernehmen aber keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Gesetze, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Eine Haftung für Schäden aus der Nutzung der Inhalte ist ausgeschlossen. Dies gilt nicht bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit; insoweit haften wir nach den gesetzlichen Vorschriften. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.