Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB) – Nebenkosten zählen nicht mit. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine höhere Kaution ist unwirksam, auch wenn der Mieter zustimmt.
Anlage: Die Kaution ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist – in der Praxis ein Mietkautionskonto oder Sparbuch mit Verpfändung. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Vermischen Sie das Geld nicht mit Ihrem Konto: Bei Ihrer Insolvenz muss es geschützt sein, und der Mieter kann die getrennte Anlage verlangen.
Alternativen: Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung – für Sie gleichwertig, wenn die Bürgschaft „auf erstes Anfordern" lautet. Barkaution bleibt der Normalfall.
Rückgabe: Nach Auszug haben Sie eine angemessene Prüffrist – die Gerichte gestehen in der Regel bis zu sechs Monate zu. Einbehalten dürfen Sie nur konkrete, belegbare Forderungen: Mietrückstände, Schäden über die normale Abnutzung hinaus, die noch offene Nebenkostenabrechnung (nur der angemessene Teil). Nicht: normale Gebrauchsspuren.
Tragen Sie die Kaution im Inserat als Text ein („3 Kaltmieten") – das ist verständlich und stimmt auch, wenn Sie den Preis später anpassen.
Stand: September 2026 · Quellen: BGB, GEG, BetrKV, AGG, Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz 01/2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.